من تثبت له صفة الشفيع -نص قانوني

( أ ) من تثبت له صفة الشفيع

179 - نص قانوني :

 تنص المادة 936 مدني على ما يأتي:

 " يثبت الحق في الشفعة ":

( أ ) " لمالك الرقبة ، إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه " .

( ب ) " للشريك في الشيوع ، إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي " .

( ج ) " لصاحب حق الانتفاع ، إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها " .

( د ) " لمالك الرقبة في الحكر إذا بيع حق الحكر ، و للمستحكر إذا بيعت الرقبة " .

( هـ ) " للجار المالك في الأحوال الآتية :

 ( 1 ) إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعدة للبناء ، سواء أكانت في المدن أم في القرى .

( 2 ) إذا كان للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار ، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة .

( 3 ) إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين ، وتساوي من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل ([1]) "

ويقابل النص في قانون الشفعة السابق المادتين 1 و 2 ([2]) .

ويقابل في التقنينات المدنية العربية الأخرى: 
في التقنين السوري لا مقابل 
– وفي التقنين المدني الليبي م 940 
– وفي التقنين المدني العراقي م 1129 
– وفي قانون الملكية العقارية اللبناني م 239 ([3]) .

ويخلص من النص سالف الذكر أن:

 المشرع استهدى باعتبارات ثلاثة لإثبات صفة الشفيع ، منها اعتبار غريب عن الفقه الإسلامي ، واعتبار مختلف فيه في هذا الفقه . وهذه الاعتبارات هي :

( الاعتبار الأول )

هو لم شتات الملكية بعد تفرقها ، وهذا الاعتبار هو الغريب عن الفقه الإسلامي ، وكان مع ذلك اعتباراً مسلماً به في قانون الشفعة السابق ( م 2 من هذا القانون ) ، وكان اعتباراً أساسياً لاستبقاء الشفعة في لجنة الأستاذ كامل صدقي ([4]) . ويتمثل هذا الاعتبار في إثبات صفة الشفيع لمالك الرقبة حتى يلم شتات الملكية بضم حق الانتفاع إلى الرقبة ، وفي إثبات صفة الشفيع لصاحب حق الانتفاع حتى يلم شتات الملكية  بضم الرقبة إلى حق الانتفاع ، وفي إثبات صفة الشفيع لكل من مالك الرقبة إذا بيع حق الحكر وللمستحكر إذا بيعت الرقبة وهذا ما استحدثه التقنين المدني الحالي " جمعاً لما ترفق من حق الملكية ، وابتغاء لوسيلة جديدة ينتهي بها حق الحكر وهو حق غير مرغوب في بقائه " ([5]) .

( والاعتبار الثاني )

هو إبعاد الأجنبي من أن يقتحم نطاق الشركاء في الملكية الشائعة والتقليل ، عدد هؤلاء الشركاء كلما أمكن ذلك ، فثبت للشريك في الشيوع صفة الشفيع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي . وهذا الاعتبار هو المسلم به اتفاقاً ، سواء كان ذلك في الفقه الإسلامي أو كان في التشريعات المتعاقبة الخاصة بالشفعة في التقنين المدني السابق وفي قانون الشفعة السابق وفي التقنين المدني الحالي .

( والاعتبار الثالث )

هو منع مضايقات الحوار ، فتثبت صفة الشفيع للجار المالك في أحوال ثلاث . وهذا الاعتبار مختلف فيه في الفقه الإسلامي ، فالحنفية هم الذين يسلمون به ، أما المذاهب الثلاثة الأخرى فلا تعتبر الجوار سبباً للأخذ بالشفعة . وقد كان هذا الاعتبار محلاً للمناقشة في لجنة الأستاذ كامل صدقي ، فأيده بعض الأعضاء وعارضه بعض آخر ([6]) . وجعل المشروع التمهيدي للتقنين المدني الحالي الجوار في أحوال الثلاث سبباً للأخذ بالشفعة ، ثم ألغى أصلاً في المشروع النهائي أمام لجنة المراجعة ، وأعادته في إحدى أحواله الثلاث لجنة الشؤون التشريعية لمجلس النواب ، وأعاده مجلس النواب كاملاً في أحواله الثلاث بعد مناقشات طويلة سبقت الإشارة إليه ([7]) ، وأقر ذلك مجلس الشيوخ . فأصبح الجوار بجميع أحواله سبباً من أسباب الأخذ بالشفعة في التقنين المدني الحالي ، كما كان الأمر في قانون الشفعة السابق ([8]) .

ولما كانت المادة 936 مدني قد عددت الشفعاء مرتبين ، فنستعرضهم هنا بهذا الترتيب الذي يتفاضلون به عند تزاحمهم كما سنرى .

فقرات ذات صلة:

تزاحم الشفعاء وهم من طبقات مختلفة 

•  تزاحم الشفعاء وهم من طبقة واحدة 
• عدم جواز تفرق الصفقة على المشتري 
• والتزاحم فيما بين الجيران عند تعددهم

تزاحم الشفعاء مع المشتري وهو شفيع مثلهم 

( م 937 / 3 مدني ) ،الفروض ثلاثة : 

• ( 1 ) تزاحم المشتري مع شفعاء أدنى من طبقته . 

• ( 2 ) تزاحم المشتري مع شفعاء من نفس طبقته . 

• ( 3 ) تزاحم المشتري مع شفعاء أعلى من طبقته .

---

[1] ^ تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 1383 من المشروع التمهيدي على الوجه الآتي : " يثبت الحق في الشفعة : ( أ ) لمالك الرقبة إذا بيع حق الانتفاع فيما يملك رقبته ، سواء تناول البيع كل الحق أو بعضه . ( ب ) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت الرقبة فيما يملك الانتفاع به ، سواء تناول البيع كل الرقبة أو بعضها . ( ج ) للشريك في الشيوع إذا بيعت حصة أو أكثر في العقار لأجنبي . ( د ) لمالك الرقبة في الحكر إذا بيع حق الحكر ، وللمستحكر إلا بيعت الرقبة . ( هـ للجار المالك في الأحوال الآتية : ( 1 ) إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعدة للبناء ، سواء أكانت في المدن أم في القرى . ( 2 ) إذا كان للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار ، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة . ( 3 ) إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوي من الثمن نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل " . وفي لجنة المراجعة حذفت الفقرة ( هـ ) الخاصة بشفعة الجار في أحوالها الثالث " أخذاً بما يراه بعض الفقهاء الشرعيين من أن الجوار ليس سبباً من أسباب الأخذ بالشفعة " ، وذكر في المحضر عدم انطباق الفقرة ( د ) الخاصة بالحكر على الوقف ، وأصبح رقم المادة 1008 في المشروع النهائي . وفي لجنة الشؤون التشريعية لمجلس النواب أعيدت شفعة الجار مقيدة ، وذلك بإضافة الفقرة ( هـ ) على الوجه الآتي : ( هـ ) للجار المالك في الأراضي الزراعية إذا كانت أرضه لها أو عليها بالنسبة للأرض المشفوع فيها حق إرتفاق ، وكانت قيمة أرضه تساوي على الأقل نصف ثمن الأرض المشفوع فيها ، وأصبح رقم المادة 1006 . وفي مجلس النواب احتدمت المناقشة في شفعة الجار ( أنظر ما سبق ذكره في هذا الصدد آنفاً فقرة 164 في الهامش ) ، وانتهت إلى إضافة شفعة الجار في جميع أحوالها الثلاث وتعديل النص بحيث أصبح مطابقاً لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، تحت رقم 1005 . وفي لجنة مجلس الشيوخ أعيدت مناقشة الفقرة ( هـ ) الخاصة بشفعة الجار ، فرأى أحد الأعضاء " حذفها أو الأخذ بنص لجنة الشؤون التشريعية بمجلس النواب الذي قصر الشفعة بالنسبة للجار المالك على الأراضي الزراعية ، وذلك لأن علاقة الجوار قد تقلص ظلها ولم يعد لها أي اعتبار " ، ورأى عضو آخر " حذف الشفعة في الأراضي الزراعية وإبقاءها في المباني " ، ورأى رئيس اللجنة الإبقاء على نص مجلس النواب من غير تعديل ، فوافقت اللجنة بأغلبية الآراء على النص كما عدله مجلس النواب ، وأصبح رقمه 936 . ووافق مجلس الشيوخ على النص كما عدلته لجنته ( مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 357 – ص 385 ) .

[2] ^       قانون الشفعة السابق م 1 : يثبت حق الشفعة لمن يأتي : ( أولاً ) للشريك الذي له حصة شائعة في العقار المبيع . ( ثانياً ) للجار المالك في الأحوال الآتية : إذا كان العقار المشفوع من المباني أ, من الأراضي المعدة للبناء سواء كانت في المدن أو في القرى - إذا كان للأرض المشفوعة حق إرتفاق على أرض الجار ، أو كان حق الارتفاق لأ{ض الجار على الأ{ض المشفوعة إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المشفوعة من جهتين ، وتساوي الثمن نصف من ثمن الأرض المشفوعة على الأقل .

م 2 : يعد شريكاً في العقار المشفوع من يكون له حق الانتفاع فيه كله أو بعضه ، وله طلب الشفعة إذا لم يطلبها مالك الرقبة نفسه .

( ونصوص قانون الشفعة هذه توافق فيم جموعها نصوص التقنين المدني الجديد ، ويزيد التنين المدني الجديد على الشفعاء مالك الرقبة والمحتكر ) .

[3] ^ التقنينات المدنية العربية الأخرى: التقنين المدني السوري لا مقابل .

التقنين المدني الليبي م 940 : يثبت الحق في الشفعة : ( أ ) لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه . ( ب ) للشريك في الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي . ( ج ) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها .

( ولا يعطي التقنين الليبي حق الشفعة للجار أصلاً ) .

التقنين المدني العراقي م 1129 : تثبت الشفعة : ( أولاً ) للشريك في العقار الشائع . ( ثانياً ) للخليط في حق ارتفاق للعقار المبيع . ( ثالثاً ) للجار الملاصق في الحالتين الآتيتين : ( أ ) إذا كان العقاران المشفوع والمشفوع به من البور أو من الأراضي المعدة لبناء الدور . ( ب ) إذا كان للعقار المبيع حق ارتفاق على عقار الجار ، ا, كان للجار حق ارتفاق على العقار المبيع .

م 1130 : 1 - يعتبر الشريك في أرض حائط في حكم الشريك في نفس العقار ، ويأتي في مرتبته بعد الشريك في الشيوع مباشرة . 2 - وإذا كان السفل والعلو لشخصين مختلفين ، اعتبر كل منهما جاراً ملاصقاً للآخر . ( ويختلف التقنين العراقي عن التقنين المصري فيما يأتي : ( 1 ) لا يعطي للجار حق الشفعة في الحالة الثالثة من أحوالها . ( 2 ) يعطي الشفعة للخليط ( الشريك ) في حق ارتفاق للعقار المبيع ( 3 ) يعتبر الشريك في أرض مقام عليها بناء في حكم الشريك في العاقر كله ) .

قانون الملكية العقارية اللبناني م 239 ( معدلة بقانون 5 شباط سنة 1948 ( ) : يثبت الحق في الشفعة : ( 1 ) لمالك الرقبة إذا بيع حق الانتفاع فيما يملك رقبته ، سواء تناول البيع كل الحق أو بعضه . ( 2 ) للشريك في الشيوع إذا بيعت حصة أو أكثر في العقار الشائع من أجنبي . ( 3 ) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت الرقبة فيما يملك الانتفاع به ، سواء تناول البيع كل الرقبة أم بعضها . ( 4 ) لمالك الرقبة في الحكر أو السطحية أو الإجارتين أو الإجارة الطويلة العينية المنصوص عليها في القرار رقم 12 ل . ر . الصادر في 16 كانون الثاني سنة 1934 . ( 5 ) للجار الملاحق المالك ، إذا كان للعقار المبيع حق ارتفاق على عقاره ، أو كان حق الارتفاق لعقاره على العقار المبيع ، أو كان لعقاره وللعقار البيع اشتراك في ملكية الطريق الخاص أو الحائط أو في حق الشرب الخاص . ( 6 ) لأصحاب طوابق البناء المتعددة عند بيع أحد هذه الطوابق .

( ويختلف القانون اللبناني عن التقنين المصري فيما يأتي : ( 1 ) لا يعطي للجار حق الشفعة إلا في حالة حق الارتفاق أو الاشتراك في حائط أو طريق خاص أو شرب خاص . ( 2 ) يعطي لمالك الرقبة حق الشفعة في السطحية والإجارتين والإجارة الطويلة والإجارة العينية ) .

[4] ^ ذكر أحد أعضاء هذه اللجنة ، في بداية الأمر ، " أنه يرى عدم الإقرار بحق الشفعة سواء لمالك الرقبة أو لصاحب حق الانتفاع ، لانعدام المصلحة العملية في ذلك ، إذ أن حق الانتفاع نظام نادر التطبيق في مصر " . فعارض أعضاء آخرون هذا الرأي ، ورأوا " الإبقاء على حق الشفعة لصالح كل من مالك الرقبة وصاحب حق الانتفاع لجمع الحقين في شخص واحد " . وقال رئيس اللجنة " إنه لا يؤيد الرأي القائل بإلغاء حق الشفعة ، ذلك الحق الذي يقضي على كثير من المنازعات بجمع عناصر الملكية المجزأة في شخص واحد " . وبعد المناقشة وافقت اللجنة بالإجماع على استبقاء حق الشفعة لمالك الرقبة ، وبالأغلبية على استبقائه لصاحب حق الانتفاع . ثم تسائل أحد الأعضاء عما إذا كان حق الشفعة يسري كذلك بالنسبة إلى المحتكر ، فأجاب الرئيس بعدم إمكان التسليم بحق الشفعة للمحتكر ، لأن الحكر يفترض وجود وقف ، وأشار مع ذلك إلى حالة بعض المستحكرين المرخص لهم في البناء على أرض الغير واقترح منح هؤلاء حق الشفعة في الأرض التي أقاموا عليها مبانيهم ، فوافقت اللجنة على هذا الاقتراح ( مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 359 – ص 363 في الهامش ) .

[5] ^ مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 363 – ص 364 .

[6]  ^ وقد عارض مقرر اللجنة في إعطاء حق الشفعة للجار " وذلك رغم الاعتبارات التي استند إلهيا في تأييد هذا الحق والتي ترجع في أصلها إلى تقاليد تاريخية وأخرى دينية فندها تفصيلاً في تقريره ، إذ أن حق الشفعة ينطوي على اعتداء صارخ على حق الملكية الذي من خصائصه الأساسية حرية التصرف " . وعقب أحد الأعضاء بأنه " فيما يتعلق بحق الشفعة بالنسبة إلى الجار ، فإنه يرى استبعاده ، إذ أن التقاليد والعادات الاجتماعية التي أوحت في الماضي بإقرار هذا الحق قد طرأ عليها التغيير " . ولكن أحد الأعضاء رأي الإبقاء على حق الشفعة لصالح الجار في حالة وجود حق إرتفاق على الأقل . وقال رئيس اللجنة مؤيداً لهذا الرأي الأخير إنه " يرى الاعتراف بحق الشفعة للجار في حالة وجود إرتفاق على الأقل . وقال إنه كثيراً ما يحصل في الأراضي الزراعية أن توجد لصالح عدة ملاك حقوق إرتفاق للري من ترعة خاصة ، وإن وجود هذه الارتفاقات المشتركة يثير مشاكل عدة بين هؤلاء المالك ويؤدي أحياناً إلى اضطرابات ربما تيسر اجتنابها بالتسليم بحق الشفعة لكافة المنتفعين بحق الارتفاق ولو لم يجمع بينهم الجوار ، إذ أن التوسع في حق الشفعة في مثل هذه الحالة تقضي به ضرورات عملية " . فعقب أحد الأعضاء " على هذا بأنه على الرغم مما يبدو من أهمية السبب الذي أبداه الرئيس للتوسع في حق الشفعة حتى يشمل الحالة التي نوه عنها ، فإنه لا يرى إقرار هذا التوسع إذ لن يتسنى تنظيم حق الشفعة في مثل هذه الحالة تنظيماً عملياً " . وأضاف أحد الأعضاء " أنه يرى عدم الإقرار بحق الشفعة لصالح الجار المالك " . فعقب عضو آخر بأنه " لما كان الاستغلال الزراعي باهظ التكاليف ، فإن من المصلحة تقرير حق الشفعة لصالح الجار لتخفيف أعباء هذا الاستغلال " . وانتهت اللجنة ، بأغلبية الآراء ، إلى استبقاء حق الشفعة بالنسبة إلى الجار في حالة وجود حق إرتفاق . وأشار رئيس اللجنة إلى حالة ملكية الطبقات ، ورأى قياس هذه الحالة على حالة الملكية المشتركة ، فوافقت اللجنة على هذا الرأي " ( مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 359 – ص 363 في الهامش ) .

[7] ^ أنظر آنفاً فقرة 164 في الهامش 

[8] ^ والحكمة من الشفعة بسبب الجوار منع مضايقات الجوار ، ولكن إذا توافرت شروط الأخذ بالشفعة جاز الأخذ بها ، ولا يعتد بما إذا كانت الحكمة قد توافرت أو لم تتوافر ، وقد قضى حكم قديم بغير ذلك ، وبأن الشفعة شرعت لمنع الضرر بسبب الجوار ، فإذا لم يحدث ضرر جديد للشفيع بالبيع كما لو كان بيع أفراد عائلة واحدة والمشتري مجاور لكل منهم من قبل ، فلا شفعة ( مصر الكلية 26 نوفمبر سنة 1898 الحقوق 14 ص 66 ) . ولكن هذا الحكم لم يكن له صدى في القضاء المصري ، وعلى العكس من ذلك قضت محكمة الاستئناف الوطنية بأنه إذا توافرت في الشفيع الشرائط المقررة قانوناً لأخذ المبيع بالشفعة ، فلا يجوز دفع دعواه بأن ضرر سوء الجوار الذي شرعت الشفعة من أجل رفعه ليس تحققاً ( استئناف وطني 12 ديسمبر سنة 1899 المجموعة الرسمية 2 رقم 142 ) . وقضى أيضاً بأنه وإن كانت حكمة الشفعة هي الرغبة في رد أذى الشريك الجديد ، إلا أن الشارع قررها مطلقاً لكل من توافرت فيه شروطها ، وعلى ذلك لا يتوقف قبول دعوى الشفعة على توافر حكمتها ( طنطا الكلية 17 مايو سنة 1920 المحاماة 1 رقم 62 ص 340 ) .

مقالات ذات صلة

من تثبت له صفة الشفيع -نص قانوني

4/ 5

بواسطة Mostafa Attiya

مايو 20, 2018 اضف تعليق