(
أ ) من تثبت له صفة الشفيع
تزاحم الشفعاء وهم من طبقات مختلفة
179 - نص قانوني :
تنص المادة 936 مدني على ما يأتي:
" يثبت الحق في الشفعة ":
( أ ) " لمالك الرقبة ، إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو
بعضه " .
( ب ) " للشريك في الشيوع ، إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى
أجنبي " .
( ج ) " لصاحب حق الانتفاع ، إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا
الحق أو بعضها " .
( هـ ) " للجار المالك في الأحوال الآتية :
( 1 ) إذا كانت العقارات من
المباني أو من الأراضي المعدة للبناء ، سواء أكانت في المدن أم في القرى .
( 2 ) إذا كان للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار ، أو كان حق
الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة .
( 3 ) إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين ، وتساوي من
القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل ([1])
"
ويقابل النص في قانون الشفعة السابق المادتين 1 و 2 ([2]) .
ويقابل في التقنينات المدنية العربية الأخرى:
في التقنين السوري لا مقابل
– وفي التقنين المدني الليبي م 940
– وفي التقنين المدني العراقي م 1129
– وفي قانون الملكية العقارية اللبناني م 239 ([3]) .
في التقنين السوري لا مقابل
– وفي التقنين المدني الليبي م 940
– وفي التقنين المدني العراقي م 1129
– وفي قانون الملكية العقارية اللبناني م 239 ([3]) .
ويخلص من النص سالف الذكر أن:
المشرع استهدى باعتبارات ثلاثة لإثبات صفة الشفيع ، منها اعتبار غريب عن الفقه الإسلامي ، واعتبار مختلف فيه في هذا الفقه . وهذه الاعتبارات هي :( الاعتبار الأول )
هو لم شتات الملكية بعد تفرقها ، وهذا الاعتبار هو الغريب عن الفقه الإسلامي ، وكان مع ذلك اعتباراً مسلماً به في قانون الشفعة السابق ( م 2 من هذا القانون ) ، وكان اعتباراً أساسياً لاستبقاء الشفعة في لجنة الأستاذ كامل صدقي ([4]) . ويتمثل هذا الاعتبار في إثبات صفة الشفيع لمالك الرقبة حتى يلم شتات الملكية بضم حق الانتفاع إلى الرقبة ، وفي إثبات صفة الشفيع لصاحب حق الانتفاع حتى يلم شتات الملكية بضم الرقبة إلى حق الانتفاع ، وفي إثبات صفة الشفيع لكل من مالك الرقبة إذا بيع حق الحكر وللمستحكر إذا بيعت الرقبة وهذا ما استحدثه التقنين المدني الحالي " جمعاً لما ترفق من حق الملكية ، وابتغاء لوسيلة جديدة ينتهي بها حق الحكر وهو حق غير مرغوب في بقائه " ([5]) .( والاعتبار الثاني )
هو إبعاد الأجنبي من أن يقتحم نطاق الشركاء في الملكية الشائعة والتقليل ، عدد هؤلاء الشركاء كلما أمكن ذلك ، فثبت للشريك في الشيوع صفة الشفيع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي . وهذا الاعتبار هو المسلم به اتفاقاً ، سواء كان ذلك في الفقه الإسلامي أو كان في التشريعات المتعاقبة الخاصة بالشفعة في التقنين المدني السابق وفي قانون الشفعة السابق وفي التقنين المدني الحالي .( والاعتبار الثالث )
هو منع مضايقات الحوار ، فتثبت صفة الشفيع للجار المالك في أحوال ثلاث . وهذا الاعتبار مختلف فيه في الفقه الإسلامي ، فالحنفية هم الذين يسلمون به ، أما المذاهب الثلاثة الأخرى فلا تعتبر الجوار سبباً للأخذ بالشفعة . وقد كان هذا الاعتبار محلاً للمناقشة في لجنة الأستاذ كامل صدقي ، فأيده بعض الأعضاء وعارضه بعض آخر ([6]) . وجعل المشروع التمهيدي للتقنين المدني الحالي الجوار في أحوال الثلاث سبباً للأخذ بالشفعة ، ثم ألغى أصلاً في المشروع النهائي أمام لجنة المراجعة ، وأعادته في إحدى أحواله الثلاث لجنة الشؤون التشريعية لمجلس النواب ، وأعاده مجلس النواب كاملاً في أحواله الثلاث بعد مناقشات طويلة سبقت الإشارة إليه ([7]) ، وأقر ذلك مجلس الشيوخ . فأصبح الجوار بجميع أحواله سبباً من أسباب الأخذ بالشفعة في التقنين المدني الحالي ، كما كان الأمر في قانون الشفعة السابق ([8]) .
ولما كانت المادة 936 مدني قد عددت الشفعاء مرتبين ، فنستعرضهم هنا
بهذا الترتيب الذي يتفاضلون به عند تزاحمهم كما سنرى .


فقرات ذات صلة:
تزاحم الشفعاء وهم من طبقات مختلفة 
تزاحم الشفعاء مع المشتري وهو شفيع مثلهم
( م 937 / 3 مدني ) ،الفروض ثلاثة :
[1] ^ تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 1383 من
المشروع التمهيدي على الوجه الآتي : " يثبت الحق في الشفعة : ( أ ) لمالك
الرقبة إذا بيع حق الانتفاع فيما يملك رقبته ، سواء تناول البيع كل الحق أو
بعضه . ( ب ) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت الرقبة فيما يملك الانتفاع به ،
سواء تناول البيع كل الرقبة أو بعضها . ( ج ) للشريك في الشيوع إذا بيعت حصة
أو أكثر في العقار لأجنبي . ( د ) لمالك الرقبة في الحكر إذا بيع حق الحكر ،
وللمستحكر إلا بيعت الرقبة . ( هـ للجار المالك في الأحوال الآتية : ( 1 )
إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعدة للبناء ، سواء أكانت في
المدن أم في القرى . ( 2 ) إذا كان للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار ،
أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة . ( 3 ) إذا كانت أرض الجار
ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوي من الثمن نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل " .
وفي لجنة المراجعة حذفت الفقرة ( هـ ) الخاصة بشفعة الجار في أحوالها الثالث "
أخذاً بما يراه بعض الفقهاء الشرعيين من أن الجوار ليس سبباً من أسباب الأخذ
بالشفعة " ، وذكر في المحضر عدم انطباق الفقرة ( د ) الخاصة بالحكر على
الوقف ، وأصبح رقم المادة 1008 في المشروع النهائي . وفي لجنة الشؤون
التشريعية لمجلس النواب أعيدت شفعة الجار مقيدة ، وذلك بإضافة الفقرة ( هـ )
على الوجه الآتي : ( هـ ) للجار المالك في الأراضي الزراعية إذا كانت أرضه لها أو
عليها بالنسبة للأرض المشفوع فيها حق إرتفاق ، وكانت قيمة أرضه تساوي على
الأقل نصف ثمن الأرض المشفوع فيها ، وأصبح رقم المادة 1006 . وفي مجلس
النواب احتدمت المناقشة في شفعة الجار ( أنظر ما سبق ذكره في هذا الصدد آنفاً فقرة
164 في الهامش ) ، وانتهت إلى إضافة شفعة الجار في جميع أحوالها الثلاث
وتعديل النص بحيث أصبح مطابقاً لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ،
تحت رقم 1005 . وفي لجنة مجلس الشيوخ أعيدت مناقشة الفقرة ( هـ ) الخاصة
بشفعة الجار ، فرأى أحد الأعضاء " حذفها أو الأخذ بنص لجنة الشؤون
التشريعية بمجلس النواب الذي قصر الشفعة بالنسبة للجار المالك على الأراضي
الزراعية ، وذلك لأن علاقة الجوار قد تقلص ظلها ولم يعد لها أي اعتبار " ،
ورأى عضو آخر " حذف الشفعة في الأراضي الزراعية وإبقاءها في المباني " ،
ورأى رئيس اللجنة الإبقاء على نص مجلس النواب من غير تعديل ، فوافقت اللجنة
بأغلبية الآراء على النص كما عدله مجلس النواب ، وأصبح رقمه 936 . ووافق
مجلس الشيوخ على النص كما عدلته لجنته ( مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 357 – ص 385
) .
[2] ^ قانون
الشفعة السابق م 1 : يثبت حق الشفعة لمن يأتي : ( أولاً ) للشريك الذي له حصة
شائعة في العقار المبيع . ( ثانياً ) للجار المالك في الأحوال الآتية : إذا
كان العقار المشفوع من المباني أ, من الأراضي المعدة للبناء سواء كانت في المدن أو
في القرى - إذا كان للأرض المشفوعة حق إرتفاق على أرض الجار ، أو كان حق
الارتفاق لأ{ض الجار على الأ{ض المشفوعة إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المشفوعة
من جهتين ، وتساوي الثمن نصف من ثمن الأرض المشفوعة على الأقل .
م 2 : يعد شريكاً في العقار المشفوع من يكون
له حق الانتفاع فيه كله أو بعضه ، وله طلب الشفعة إذا لم يطلبها مالك الرقبة
نفسه .
( ونصوص قانون الشفعة هذه توافق فيم جموعها
نصوص التقنين المدني الجديد ، ويزيد التنين المدني الجديد على الشفعاء مالك
الرقبة والمحتكر ) .
التقنين المدني الليبي م 940 : يثبت الحق في
الشفعة : ( أ ) لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه . (
ب ) للشريك في الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي . ( ج ) لصاحب
حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها .
( ولا يعطي التقنين الليبي حق الشفعة للجار
أصلاً ) .
التقنين المدني العراقي م 1129 : تثبت الشفعة
: ( أولاً ) للشريك في العقار الشائع . ( ثانياً ) للخليط في حق ارتفاق
للعقار المبيع . ( ثالثاً ) للجار الملاصق في الحالتين الآتيتين : ( أ ) إذا
كان العقاران المشفوع والمشفوع به من البور أو من الأراضي المعدة لبناء الدور .
( ب ) إذا كان للعقار المبيع حق ارتفاق على عقار الجار ، ا, كان للجار حق
ارتفاق على العقار المبيع .
م 1130 : 1 - يعتبر الشريك في أرض حائط في
حكم الشريك في نفس العقار ، ويأتي في مرتبته بعد الشريك في الشيوع مباشرة .
2 - وإذا كان السفل والعلو لشخصين مختلفين ، اعتبر كل منهما جاراً ملاصقاً
للآخر . ( ويختلف التقنين العراقي عن التقنين المصري فيما يأتي : ( 1 ) لا
يعطي للجار حق الشفعة في الحالة الثالثة من أحوالها . ( 2 ) يعطي الشفعة
للخليط ( الشريك ) في حق ارتفاق للعقار المبيع ( 3 ) يعتبر الشريك في أرض مقام
عليها بناء في حكم الشريك في العاقر كله ) .
قانون الملكية العقارية اللبناني م 239 (
معدلة بقانون 5 شباط سنة 1948 ( ) : يثبت الحق في الشفعة : ( 1 ) لمالك الرقبة إذا
بيع حق الانتفاع فيما يملك رقبته ، سواء تناول البيع كل الحق أو بعضه .
( 2 ) للشريك في الشيوع إذا بيعت حصة أو أكثر في العقار الشائع من أجنبي . (
3 ) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت الرقبة فيما يملك الانتفاع به ، سواء تناول
البيع كل الرقبة أم بعضها . ( 4 ) لمالك الرقبة في الحكر أو السطحية أو
الإجارتين أو الإجارة الطويلة العينية المنصوص عليها في القرار رقم 12 ل . ر .
الصادر في 16 كانون الثاني سنة 1934 . ( 5 ) للجار الملاحق المالك ، إذا
كان للعقار المبيع حق ارتفاق على عقاره ، أو كان حق الارتفاق لعقاره على
العقار المبيع ، أو كان لعقاره وللعقار البيع اشتراك في ملكية الطريق الخاص
أو الحائط أو في حق الشرب الخاص . ( 6 ) لأصحاب طوابق البناء المتعددة عند
بيع أحد هذه الطوابق .
( ويختلف القانون اللبناني عن التقنين المصري
فيما يأتي : ( 1 ) لا يعطي للجار حق الشفعة إلا في حالة حق الارتفاق أو الاشتراك
في حائط أو طريق خاص أو شرب خاص . ( 2 ) يعطي لمالك الرقبة حق الشفعة في
السطحية والإجارتين والإجارة الطويلة والإجارة العينية ) .
[4] ^ ذكر أحد أعضاء هذه اللجنة ، في بداية
الأمر ، " أنه يرى عدم الإقرار بحق الشفعة سواء لمالك الرقبة أو لصاحب
حق الانتفاع ، لانعدام المصلحة العملية في ذلك ، إذ أن حق الانتفاع نظام
نادر التطبيق في مصر " . فعارض أعضاء آخرون هذا الرأي ، ورأوا "
الإبقاء على حق الشفعة لصالح كل من مالك الرقبة وصاحب حق الانتفاع لجمع الحقين في
شخص واحد " . وقال رئيس اللجنة " إنه لا يؤيد الرأي القائل بإلغاء
حق الشفعة ، ذلك الحق الذي يقضي على كثير من المنازعات بجمع عناصر الملكية
المجزأة في شخص واحد " . وبعد المناقشة وافقت اللجنة بالإجماع على
استبقاء حق الشفعة لمالك الرقبة ، وبالأغلبية على استبقائه لصاحب حق الانتفاع .
ثم تسائل أحد الأعضاء عما إذا كان حق الشفعة يسري كذلك بالنسبة إلى المحتكر ،
فأجاب الرئيس بعدم إمكان التسليم بحق الشفعة للمحتكر ، لأن الحكر يفترض وجود
وقف ، وأشار مع ذلك إلى حالة بعض المستحكرين المرخص لهم في البناء على أرض
الغير واقترح منح هؤلاء حق الشفعة في الأرض التي أقاموا عليها مبانيهم ،
فوافقت اللجنة على هذا الاقتراح ( مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 359 – ص 363 في
الهامش ) .
[6] ^ وقد عارض مقرر اللجنة في إعطاء حق الشفعة
للجار " وذلك رغم الاعتبارات التي استند إلهيا في تأييد هذا الحق والتي ترجع
في أصلها إلى تقاليد تاريخية وأخرى دينية فندها تفصيلاً في تقريره ، إذ أن حق
الشفعة ينطوي على اعتداء صارخ على حق الملكية الذي من خصائصه الأساسية حرية التصرف
" . وعقب أحد الأعضاء بأنه " فيما يتعلق بحق الشفعة بالنسبة إلى
الجار ، فإنه يرى استبعاده ، إذ أن التقاليد والعادات الاجتماعية التي
أوحت في الماضي بإقرار هذا الحق قد طرأ عليها التغيير " . ولكن أحد
الأعضاء رأي الإبقاء على حق الشفعة لصالح الجار في حالة وجود حق إرتفاق على الأقل .
وقال رئيس اللجنة مؤيداً لهذا الرأي الأخير إنه " يرى الاعتراف بحق الشفعة
للجار في حالة وجود إرتفاق على الأقل . وقال إنه كثيراً ما يحصل في الأراضي
الزراعية أن توجد لصالح عدة ملاك حقوق إرتفاق للري من ترعة خاصة ، وإن وجود
هذه الارتفاقات المشتركة يثير مشاكل عدة بين هؤلاء المالك ويؤدي أحياناً إلى
اضطرابات ربما تيسر اجتنابها بالتسليم بحق الشفعة لكافة المنتفعين بحق الارتفاق
ولو لم يجمع بينهم الجوار ، إذ أن التوسع في حق الشفعة في مثل هذه الحالة
تقضي به ضرورات عملية " . فعقب أحد الأعضاء " على هذا بأنه على
الرغم مما يبدو من أهمية السبب الذي أبداه الرئيس للتوسع في حق الشفعة حتى يشمل
الحالة التي نوه عنها ، فإنه لا يرى إقرار هذا التوسع إذ لن يتسنى تنظيم حق
الشفعة في مثل هذه الحالة تنظيماً عملياً " . وأضاف أحد الأعضاء "
أنه يرى عدم الإقرار بحق الشفعة لصالح الجار المالك " . فعقب عضو آخر
بأنه " لما كان الاستغلال الزراعي باهظ التكاليف ، فإن من المصلحة تقرير
حق الشفعة لصالح الجار لتخفيف أعباء هذا الاستغلال " . وانتهت اللجنة ،
بأغلبية الآراء ، إلى استبقاء حق الشفعة بالنسبة إلى الجار في حالة وجود حق
إرتفاق . وأشار رئيس اللجنة إلى حالة ملكية الطبقات ، ورأى قياس هذه
الحالة على حالة الملكية المشتركة ، فوافقت اللجنة على هذا الرأي " (
مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 359 – ص 363 في الهامش ) .
[8] ^ والحكمة من الشفعة بسبب الجوار منع مضايقات
الجوار ، ولكن إذا توافرت شروط الأخذ بالشفعة جاز الأخذ بها ، ولا يعتد
بما إذا كانت الحكمة قد توافرت أو لم تتوافر ، وقد قضى حكم قديم بغير ذلك ،
وبأن الشفعة شرعت لمنع الضرر بسبب الجوار ، فإذا لم يحدث ضرر جديد للشفيع
بالبيع كما لو كان بيع أفراد عائلة واحدة والمشتري مجاور لكل منهم من قبل ،
فلا شفعة ( مصر الكلية 26 نوفمبر سنة 1898 الحقوق 14 ص 66 ) . ولكن هذا الحكم
لم يكن له صدى في القضاء المصري ، وعلى العكس من ذلك قضت محكمة الاستئناف
الوطنية بأنه إذا توافرت في الشفيع الشرائط المقررة قانوناً لأخذ المبيع بالشفعة ،
فلا يجوز دفع دعواه بأن ضرر سوء الجوار الذي شرعت الشفعة من أجل رفعه ليس تحققاً (
استئناف وطني 12 ديسمبر سنة 1899 المجموعة الرسمية 2 رقم 142 ) . وقضى أيضاً
بأنه وإن كانت حكمة الشفعة هي الرغبة في رد أذى الشريك الجديد ، إلا أن الشارع
قررها مطلقاً لكل من توافرت فيه شروطها ، وعلى ذلك لا يتوقف قبول دعوى الشفعة
على توافر حكمتها ( طنطا الكلية 17 مايو سنة 1920 المحاماة 1 رقم 62 ص 340 ) .
من تثبت له صفة الشفيع -نص قانوني
4/
5
بواسطة
Mostafa Attiya
ماذا يجول بخاطرك ؟ لاتتردد !! عبّر عن نفسك .بعض الكلمات ستتدفق وبعضها سيتعثر لكنها تسعدنا مهما كانت.